برج میلیاردرهای نیویورک؛ وقتی سطل زباله الهام‌بخش منفورترین ساختمان شهر می‌شود

در امتداد شریان‌های منهتن، جایی که خط افق شهر داستانی از قدرت، ثروت و جاه‌طلبی بی‌پایان را روایت می‌کند، سازه‌ای بتنی درست مثل نیزه‌ای صامت، رو به آسمان کشیده شده: برج ۴۳۲ پارک اونیو، با قامت کشیده‌اش و طراحی خالص و مینیمالیستی، صرفاً به‌عنوان یک آسمان‌خراش شناخته نمی‌شود و بیشتر به بیانیه‌ای هنری شباهت دارد که با زبان معماری، برتری و انحصار را فریاد می‌زند.

قرار بود این برج ۴۲۵ متری نماد پیروزی بشر بر محدودیت‌ها باشد؛ پناهگاهی آرام در ارتفاع، مکانی که میلیاردرها از هیاهوی زمین جدا شوند. اما آنچه طراحان و سرمایه‌گذارانش به‌عنوان سمفونی تجمل ساخته بودند، خیلی زود به اپرایی از نقص‌های فاجعه‌بار مهندسی، شکایت و ترس تبدیل شد؛ جهنمی از سیل‌های خسارت‌زا، صداهای وهم‌آور و درگیری‌های حقوقی بی‌پایان.

درواقع ماجرای برج ۴۳۲ پارک اونیو از «نفرینی» دووجهی حکایت دارد: نفرینی درونی که سازه را از درون می‌پوساند و نفرینی بیرونی که بلندترین رؤیای نیویورک را به یکی از رساترین هشدارهای شهری تبدیل می‌کند: نماد منفور طمع و فاصله‌ی طبقاتی.

اما این برج با چه ایده‌ای و چگونه ساخته شد و پشت‌پرده‌ی اخبار عجیبی که پیرامون آن منتشر شد، چه گذشته بود؟  

داستان ۴۳۲ پارک اونیو مانند بسیاری از پروژه‌های جنجالی دیروز و امروز، از دل تصمیمی غیرمتعارف و اگر نگوییم سودمحور، لااقل بلندپروازانه متولد شد.

سال ۲۰۰۶، پیش از آنکه بحران مالی بر اقتصاد جهان سایه بیفکند، هری مک‌لو، یکی از سرشناس‌ترین و البته جنجالی‌ترین توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات نیویورک، دست به خریدی عجیب و بزرگ زد. او هتل تاریخی و زیبای «دریک» را که دهه‌ها میزبان ثروتمندان و چهره‌های مشهور بود، به قیمت سرسام‌آور ۴۱۳ میلیون دلار خرید.

هدفش هم پیشاپیش مشخص بود: تخریب این بنای تاریخی و جایگزینی‌اش با چیزی که تا آن زمان نه نیویورک و نه دیگر شهرهای پیشرفته‌ی آمریکا به خود ندیده بود: بلندترین و لوکس‌ترین برج مسکونی در نیمکره غربی.

اما سرنوشت نقشه‌ی دیگری در سر داشت. سال ۲۰۰۸، سونامی بحران مالی جهانی، بازارهای اعتباری را خشکاند و رؤیای مک‌لو را، به همراه بسیاری از پروژه‌های عظیم دیگر، به کمایی عمیق فروبرد. ساخت‌وساز برج برای نزدیک به پنج سال متوقف شد؛ بدهی‌های مک‌لو با شتابی بی‌رحمانه روی‌هم انباشته شدند و کوهی از تعهدات پرداخت‌نشده روی دست او ماند.

با تزریق سرمایه جدید، پروژه بالاخره در سال ۲۰۱۱ جان گرفت و عملیات ساخت‌وساز کلید خورد. مأموریت طراحی این سازه‌ی غیرمعمول هم به رافائل وینولی، معمار فقید اروگوئه‌ای، سپرده شد؛ مردی که به واسطه طراحی‌های مدرن، ساختارشکن و گاه رادیکالش شناخته می‌شد.

اما سادگی فریبنده‌ی طراحی، چالش مهندسی بی‌سابقه‌ای را در خود پنهان می‌کرد. در نگاه اول برج ۴۳۲ پارک اونیو با ارتفاع نهایی ۴۲۵٫۵ متر و نسبت باورنکردنی ارتفاع به عرض ۱۵ به ۱، یکی از باریک‌ترین آسمان‌خراش‌های جهان بود.

برای درک بهتر این نسبت، تصور کنید مدادی را به‌صورت عمودی روی پاک‌کن آن قرار داده‌اید: حفظ تعادل چنین سازه‌ای در برابر نیروهای طبیعت، به‌ویژه بادهای قدرتمند منهتن، به نبوغی در مرزهای مهندسی مدرن نیاز داشت.

تیم مهندسی شرکت WSP Cantor Seinuk برای مقابله با این چالش، به مجموعه‌ای از راه‌حل‌های پیشرفته روی آوردند، ابزارهایی نوآورانه که از نظر محاسباتی پایداری این غول باریک‌اندام را تضمین می‌کردند.

اولین خط دفاعی، سیستم سازه‌ای «لوله در لوله» بود، راه‌حلی مقبول برای خلق استخوان‌بندی مستحکم برج ۴۳۲.

این سیستم یک هسته مرکزی بسیار مستحکم از بتن مسلح را شامل می‌شد که آسانسورها و تأسیسات را در خود جای می‌داد. هسته‌ی مقاوم نیز توسط قابی محیطی از ستون‌های بتنی احاطه شده بود که در نمای خارجی ساختمان قرار داشتند. این دو «لوله» در پیوندی هماهنگ به مقابله با خمیدگی و فشارهای جانبی می‌رفتند و سختی و مقاومت ساختاری فوق‌العاده‌ای ایجاد می‌کردند.

طبقات باز که در ظاهر برای استقرار تجهیزات مکانیکی در نظر گرفته شده بودند، در عمل مانند بادشکن عمل می‌کردند و به جریان هوا اجازه می‌دادند از میان سازه عبور کند، نه اینکه به آن هجوم ببرد. ترفندی که فشار باد را تا حد زیادی خنثی می‌کرد.

آخرین و مهم‌ترین سلاح در زرادخانه مهندسان، دو میراگر جرمی تنظیم‌شده (Tuned Mass Dampers یا TMDs) بود؛ دو وزنه غول‌پیکر فولادی که مجموعاً ۶۵۰ تن وزن داشتند و در بالاترین طبقات برج نصب شدند. این سامانه‌ها مانند وزنه تعادلی عمل می‌کردند؛ هر زمان که باد سازه را به سمتی می‌راند، وزنه‌ها در جهت مخالف حرکت می‌کردند تا بخشی از نوسان خنثی شود و لرزش به حداقل برسد.

اما با همه‌ی تدابیر پیچیده و ابزارهای مدرن، دیری نگذشت که طبیعت قدرت خود را به رخ کشید و نشان داد هنوز هم قدرت بیشتری نسبت به محاسبات انسانی دارد، حتی در آسمان خراشی لوکس و میلیارددلاری.

دسامبر ۲۰۱۵، برج رسماً به بهره‌برداری رسید و درهای خود را به روی ثروتمندترین افراد جهان گشود: دروازه‌ای تازه در «ردیف میلیاردرها» (Billionaire's Row)، خوشه‌ای از آسمان‌خراش‌های فوق لوکس که سایه‌شان در جنوب سنترال پارک گسترده است.

پنت‌هاوس مجلل برج با قیمت سرسام‌آور ۱۶۹ میلیون دلار برای فروش گذاشته شد و واحدهای دیگر نیز ده‌ها میلیون دلار قیمت داشتند. اما هنوز میهمانی افتتاحیه به پایان نرسیده بود که ساکنان تازه‌وارد دریافتند که در کابوسی مهندسی زندگی می‌کنند و بهشتی که قرار بود سرشار از آرامش و سکوت باشد، مملو از صداهای ناهنجار و اضطراب‌های پنهان است.

تصور کنید میلیون‌ها دلار برای آپارتمانی در ابرها پرداخته‌اید، اما شب‌ها از صدای «جیرجیر دیوارهایی که مانند بدنه یک کشتی قدیمی در طوفان ناله می‌کنند»، از خواب می‌پرید. این اولین نشانه‌ی «نفرین درونی» برج بود. هنگام استفاده از شوتینگ زباله، که امکان رفاهی ساده‌ای به نظر می‌رسید، صدایی «شبیه به انفجار بمب» در کل ساختمان می‌پیچید که آرامش ساکنان را بر هم می‌زد.

اما فاجعه‌ی واقعی سیلاب‌های مکرر و ویرانگر بود. نقص در لوله‌کشی و نوسانات شدید ساختمان باعث ترکیدگی لوله‌ها و نشت آب در مقیاس وسیع شد. گزارش‌ها از «میلیون‌ها دلار خسارت ناشی از آب» حکایت داشتند. آب از سقف‌ها می‌چکید، دیوارها را تخریب می‌کرد و به آسانسورها و سیستم‌های برقی آسیب می‌رساند.

سارینا آبراموویچ یکی از ساکنان طبقه هشتاد و سوم به رسانه‌ها گفت که آپارتمانش تنها در یکی از این حوادث سیل‌مانند، متحمل خسارتی ۵۰۰ هزاردلاری شده است.

مشکلات به‌قدری گسترده و جدی بود که سپتامبر ۲۰۲۱، هیئت‌مدیره ساختمان به نمایندگی از طرف ساکنان، شکایتی ۱۲۵ میلیون‌دلاری علیه توسعه‌دهندگان تنظیم کرد. در این شکایت‌نامه به حدود ۱,۵۰۰ نقص طراحی و ساخت اشاره شد، از سیستم‌های الکتریکی و لوله‌کشی گرفته تا تهویه‌مطبوع و ایرادات ساختاری.

و این تازه آغاز جنگ حقوقی برج ۴۳۲ پارک اونیو بود.

آشکارشدن ترک‌ها به شکایت بسیار سنگین‌تری در آوریل ۲۰۲۵ انجامید و این‌بار با اتهامی تندتر: کلاهبرداری عمدی. ساکنان مدعی شدند توسعه‌دهندگان از وجود این ترک‌ها آگاه بوده‌اند؛ اما آن‌ها را از خریداران پنهان کرده‌اند.

شکایت جدید که پس از بررسی طاقت‌فرسای هفت میلیون سند و صدها روز بازجویی تنظیم شده بود، خسارتی معادل ۱۶۵ میلیون دلار را برای تعمیرات و جبران کاهش ارزش ملک مطالبه می‌کرد. بهشتی که قرار بود آرامش میلیاردرها را تضمین کند، حالا به میدان نبردی تمام‌عیار در دادگاه‌های نیویورک تبدیل شده بود.

هم‌زمان با طغیان فجایع و بدبیاری‌های درونی، نفرین بیرونی نیز پا می‌گرفت. برای بسیاری از نیویورکی‌ها، ساختمان ۴۳۲ پارک اونیو چیزی فراتر از یک آسمان‌خراش پر از نقص بود؛ آن‌ها این برج را تجسم فیزیکی و بی‌پرده نابرابری، طمع و بی‌اعتنایی به حیات عمومی می‌دانستند.

منتقدان برج را «انگشت وسطی» می‌نامیدند که با تکبر، به خط افق شهر و شهروندان عادی توهین می‌کند. حتی تحلیلگری محاسبه کرده بود که یک شهروند متوسط نیویورکی برای خرید پنت‌هاوس ۷۰ میلیون‌دلاری این آپارتمان، باید ۸۰۰ سال کار کند، آماری که شکاف طبقاتی را به شکلی عریان به تصویر می‌کشید.

حقوق هوایی: در نظام پیچیده منطقه‌بندی نیویورک، هر قطعه زمین «حق توسعه» مشخصی دارد که ارتفاع ساختمان را محدود می‌کند. اما این مسئله راه گریزی طلایی دارد: توسعه‌دهندگان می‌توانند فضای استفاده‌نشده بالای ساختمان‌های کم‌ارتفاع مجاور را خریداری کنند.

معامله‌ی فوق کاملاً خصوصی محسوب می‌شود و به مالکان اجازه می‌دهد برج‌هایی بسیار بلندتر از آنچه قانون برای قطعه زمین خودشان تعیین کرده، بسازند. این فرآیند بدون هیچ‌گونه بررسی یا نظارت عمومی انجام می‌شود و به توسعه‌دهندگان ثروتمند فرصت می‌دهد تا به معنای واقعی کلمه، آسمان شهر را از آن خود کنند.

برای درک بهتر مفهوم «حقوق هوایی»، می‌توانید تصور کنید قصد ساخت یک برج در کنار خانه‌ای ویلایی را دارید. قانون به شما اجازه ساخت ۱۰ طبقه را می‌دهد. اما شما با پرداخت مبلغی کلان به مالک خانه ویلایی، «حق ساخت‌وساز در فضای بالای ملک او» را می‌خرید و به‌این‌ترتیب می‌توانید ۱۵ طبقه بسازید، بدون آنکه شهرداری یا همسایگان دیگر حق اعتراضی داشته باشند. ۴۳۲ پارک اونیو و برج‌های مشابه با همین منطق ساخته شده‌اند.

فضاهای خالی مکانیکی (Mechanical Voids): طبق قوانین، طبقاتی که به تجهیزات مکانیکی (تهویه، پمپ آب و...) اختصاص دارند، در محاسبه حداکثر مساحت قابل‌فروش ساختمان (FAR) به‌حساب نمی‌آیند.

 توسعه‌دهندگان ۴۳۲ پارک اونیو با سوءاستفاده از این تبصره، چندین طبقه با ارتفاع بسیار زیاد را به‌عنوان «فضای مکانیکی» تعریف کردند تا ارتفاع کلی برج را بدون نقض فنی قانون، ده‌ها متر افزایش دهند. این طبقات همان «بادشکن‌هایی» بودند که به پایداری سازه کمک می‌کردند، اما درعین‌حال نقش مفری قانونی برای بلندتر کردن برج و به‌تبع، گران‌تر فروختن آپارتمان‌های طبقات بالاتر را نیز ایفا می‌کردند

برج‌هایی مانند ساختمان ۴۳۲، بیش از آنکه خانه‌ای واقعی باشند، به ابزاری برای «مالی‌سازی مسکن» تبدیل شده‌اند؛ به این معنی که کارکرد مسکن نه به‌عنوان سرپناه، بلکه در قالب یک دارایی مالی مثل طلا، سهام یا آثار هنری ظاهر می‌شود.

آپارتمان‌های ۴۳۲ پارک اونیو به «صندوق امانات در آسمان» شهرت یافتند؛ گاوصندوق‌های امنی برای نخبگان جهانی تا ثروت خود را در بازار املاکی باثبات ذخیره کنند و از نوسانات سیاسی و اقتصادی کشورهایشان مصون بمانند. به همین دلیل بسیاری از این واحدها در تمام طول سال خالی‌اند و منتقدان نیز، ردیف میلیاردرها را «محله ارواح» می‌نامند.

از این سایه به‌عنوان استعاره‌ای از تأثیر ثروت افسارگسیخته بر زندگی عمومی شهروندان عادی نیز یاد می‌شود؛ تمثیلی بارز و همیشگی از اینکه چگونه جاه‌طلبی عده‌ای معدود می‌تواند هزینه‌ای را به همه مردم شهر تحمیل کند.

نفرین برج ۴۳۲ پارک اونیو تنها به ساکنان و شهروندان محدود نشد؛ بلکه به جان خودِ خالقانش هم افتاد و آن‌ها را درگیر جنگی فرسایشی کرد. هری مک‌لو و گروه CIM که روزی برای نجات پروژه با هم متحد شده بودند، به دشمنان قسم‌خورده‌ی یکدیگر تبدیل شدند.

مک‌لو مدعی شد که CIM با حساب‌سازی‌های ناعادلانه، مبلغ ۱۱۰ میلیون دلار از سود او را پرداخت نکرده است. در مقابل، CIM نیز فرآیند توقیف واحدهای تجاری و مسکونی باقی‌مانده مک‌لو در برج را به دلیل پرداخت‌نکردن وامی ۴۶ میلیون‌دلاری آغاز کرد. این درگیری‌های مالی و اتهامات متقابل، تصویر یک پروژه موفق را بیش‌ازپیش مخدوش کرد و نشان داد که حتی در اوج ثروت نیز، طمع و بی‌اعتمادی حاکم است.

از طرف دیگر ارزش این سرمایه‌گذاری‌های افسانه‌ای نیز رو به افول گذاشت. بهای پنت‌هاوسی که زمانی ۱۶۹ میلیون دلار قیمت‌گذاری شده بود، پس از افشای مشکلات و دعاوی حقوقی، ۳۸ درصد کاهش یافت و به ۱۰۵ میلیون دلار رسید. تا ماه می ۲۰۲۴، برخی واحدها با تخفیف‌های قابل‌توجه تا ۲۷ درصد در بازار عرضه می‌شدند تا شاید خریداری برای آن‌ها پیدا شود.

چرا؟ به‌زعم لارنس چنین پروژه‌های عظیمی تنها در دوران خوش‌بینی افراطی، نرخ بهره پایین و اعتبارات ارزان قابل‌توجیه‌اند. این پروژه‌ها که تکمیلشان سال‌ها طول می‌کشد، معمولاً درست زمانی به بهره‌برداری می‌رسند که حباب اقتصادی ترکیده و رکود آغاز شده است. ۴۳۲ پارک اونیو که در دوران پس از بحران ۲۰۰۸ و با وام‌های راحت بانک مرکزی ساخته شد، نمونه‌ای کلاسیک از این نفرین به نظر می‌رسد.

امروز، برج ۴۳۲ پارک اونیو همچنان بر فراز نیویورک قد علم کرده است: سازه‌ای «جسورانه و جنجالی» که به باور برخی، همین ویژگی‌اش آن را به «یک نیویورکی واقعی» تبدیل می‌کند.

بااین‌حال درگیری‌های حقوقی میان ساکنان و توسعه‌دهندگان (و میان خود توسعه‌دهندگان) همچنان ادامه دارد، پرونده‌ها باز مانده‌اند، توافقی در کار نیست و آینده‌ی برج درست مثل ساختار شکننده‌اش مبهم به‌نظر می‌رسد. مشخص نیست که آیا روزی آرامش به این کاخ‌های آسمانی بازمی‌گردد یا خیر.

اما ۴۳۲ فقط یک پروژه معماری، بلکه آینه‌ای است تمام‌قد از آنچه در لایه‌های پنهان شهر جریان دارد: در تلاقی مهندسی نوین، سرمایه‌گذاری بی‌مهار، نابرابری شدید، خلأ نظارت و بازی با قوانین.

این برج ناخواسته به شاهدی زنده برای فعالان اصلاحات شهری تبدیل شد تا با ابتکاراتی مانند «شهر بله» (City of Yes) که توسعه‌دهندگان را به ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه ملزم می‌کند، به دنبال پاسخی برای روندهای مشابه باشند.

در بازار املاک فوق لوکس نیز، تجربه‌ی برج ۴۳۲ به خریداران، سرمایه‌گذاران و طراحان هشدار داد که رکوردها و «ترین»ها، لزوماً بهترین‌ها را رقم نمی‌زنند. شکوه معماری وقتی بدون توجه به زیست انسانی، کیفیت ساختار و پایداری اصولی دنبال شود، می‌تواند از درون فرو بریزد، حتی اگر از بیرون بی‌نقص و برافراشته باشد.